부동산 거래 억제로 실효 거두기 어려워 …
성경은 세상을 더 사랑한 욕심 경고하고 성령을 좇아 행하도록 가르쳐 (요일 2:15~17, 약 1:14, 15, 갈 5:16)
코스피가 지난 1월 22일 꿈의 지수였던 5000선을 돌파하며 한국 증시가 태동한지 70년 만에 새 이정표를 썼다. 지난해 10월 27일 4000선을 넘은 지 불과 2달 반 만의 성과이다. 외신들은 일제히 “코리아 디스카운트가 해소됐다”고 보도했다.
여권은 “가계 자산의 80%를 부동산이 차지하는 망국적 구조를 해체하고 ‘머니무브’(부동산→자본시장)가 가능한 새로운 길이 열린 것”이라며 주가 부양 드라이브에 초점을 맞췄다.
이재명 대통령도 지난 3일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “이전에는 부동산이 유일한 투자수단이었지만, 이제는 대체 수단이 생겼다”며 이른바 ‘코스피 5000 시대’를 언급해 부동산 투기 자금의 이동을 공개적으로 촉구했다. 이 같은 정부의 ‘머니무브’ 정책과 함께 증권 시장이 가파른 상승세를 이어가자 국내 증시 투자를 위한 대기성 자금이 한달 만에 21조원이 폭증하며 130조원을 돌파했다. ‘빚투’(빚내서 투자) 신용거래융자 잔액도 지난5일 기준 30조원을 넘었다.
증시와 함께 자산 증식의 양대 산맥인 부동산은 어떤가. 지난 1년 간 아파트 가격은 멈추지 않고 계속 상승했다. 정부의 양도세 중과 유예(5월 9일까지만 적용) 배제 선언에도, 6일 발표된 KB국민은행의 주간 아파트시장 동향에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.32% 올라 53주 째 상승 흐름을 지속했다.
부동산R114에 따르면 지난주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 상승했다. 부동산R114는 정부의 중과세 등 부동산 압박 정책으로 매물 증가와 함께 숨고르기가 예상되나 집값 안정으로 이어질지는 미지수라고 점쳤다.
한국부동산원에 따르면 2015년 말 서울 아파트 중위가격은 5억1297만원에서 지난해 말 9억5800만 원으로 2배 가까이 높아졌다. 과거 10년간(2015~ 2025) 서울 아파트 평균 가격은 최대 14억9000만원이 올랐다. 집값 상승에 의한 주거 불안의 확대는 사회 안정에 큰 걸림돌이다.
주택 가격이 왜 이렇게 고공 행진을 하고 있을까. 국토교통부 자료를 보면 부동산 시장이 투기장으로 변한 실체를 알 수 있다. 2020년부터 2024년 6월까지 주택 매수 건수 상위 1000명(개인 기준)이 총 3만7196건의 주택 매입 거래를 한 것으로 집계됐다. 상위 1000명이 1명당 평균 37채 이상을 매입한 것이다. 이렇게 전국에서 집을 두채 이상 보유한 다주택 가구는 330만4000가구(14.8%)이다. 주택 수로 보면 이들이 보유한 주택이 우리나라 전체 주택 수의 최소 약 45.7%를 차지한다. 즉 15%의 가구가 우리나라의 거의 절반의 주택을 소유하고 있는 것이다. 우리나라에서 생활 근거지가 돼야 할 집이 투기 수단화되었음을 단적으로 말해 준다.
주택 공급 물량이 수요를 따라가지 못하는 것도 주택 가격 상승의 큰 요인이다. 부동산 가격 상승은 청년 세대와 무주택자의 박탈감으로 이어지고 있다. 국가데이터처의 통계를 보면 전국 2,229만 가구 중 무주택 가구는 961만 가구(43.1%)에 달한다. 인구 수로는 집 없는 사람이 2,200만 명 이상이다. 아직 국민의 43.1%가 집을 갖지 못한 수요층이라고 볼 때 이들을 위한 ‘새로운 주택 공급’ 계획과 투기 수단화한 ‘다주택자의 감소’라는 투 트랙을 병행해 주택이 실거주 개념으로 정착돼야 주택 가격 안정이 이뤄질 수 있다. 즉, 구체적이고 실증적인 주택 공급 대책 없이 부동산 제제 중심의 압박 만으로는 집값을 잡을 수 없다. 정부는 집값 상승을 막기 위해 10.15 부동산 대책을 통해 대출 규제에 나섰지만 이는 무주택자의 부담마저 가중시키는 원인이 되고 있다.
한국의 집값에 외신도 놀랐다. 지난 2일 블룸버그통신은 금융권에 종사하는 한 엘리트의 사례를 들어 “고소득 전문직도 서울에 집 못 산다”며 2015년 경 이 씨가 매매를 고려했던 4억원 짜리 주택은 현재 가격이 세 배로 올랐다고 소개했다. 블룸버그는 “서울 부동산 시장 상승은 점점 내 집 마련이 멀어지는 현실”이라며 “인생의 중요한 결정을 내려야 하는 30대에 이러한 압박은 이미 낮은 한국의 결혼 및 출산율을 악화시켜 국가 전체의 인구 구조적 문제에 악영향을 미치고 있다”고 진단했다.
블룸버그는 대출 강화로 주택 수요자가 자금을 조달하기 어려운 상황에서 세제·규제 부담으로 주택 매도도 어려워져 주택 수요·공급 양측의 여건이 악화했다고 지적했다. 또 “여전히 공급 부족이 우려스러운 상황에서 대출 규제만으로 주택 가격 상승세를 막는 데에는 한계가 있을 것”이라고 전망했다. 지금의 부동산 시장은 사고 싶어도, 팔고 싶어도 움직이기 어려운 구조에 갇혀 있다. 당장은 이런 자금이 증시로 흘러들고 있지만 주식은 단기 변동성이 큰 반면 부동산은 상대적으로 가격 변동이 제한적이기 때문에 주식시장에 변곡점이 찾아오는 동시에 자금이 다시 부동산으로 유입될 가능성도 점쳐진다. 아파트로 돈을 벌 수 있다는 믿음이 꺾이지 않는 한 증시에서 번 돈이 다시 부동산으로 향할 수밖에 없다는 진단이다.
천정부지로 치솟은 주택 가격이 주거 안정을 해치고 집값 격차로 인한 사회 갈등을 낳고 결혼 및 출산율을 악화시켜 국가 전체의 인구 구조적 문제를 일으키고, 가계 대출 증가와 사회 불안을 키우고 돈 버는 수단이 되면서 불법 매입 편법 증여 갭투자 사기 등 각종 사회악을 낳고 있어 한국의 부동산 문제는 반드시 해결해야 할 시급한 문제가 되었다.
이것은 ‘불로소득 환수’나 ‘세금 폭탄’ 같은 대중의 입맛에 맞는 포퓰리즘으로 해소할 일도 아니다. 세금 부담이 늘어도 시세 차익 실현액이 더 크기 때문에 상승 압박이 이어갈 가능성이 높다. 대출 규제와 중과 등으로 부동산 거래를 막아 증시로 자금이 몰리고 있지만 근본적인 부동산 문제 해결책은 아니다. 금리 변동에 따른 투기 자산의 유입을 막을 수 있는 방법, 부동산 시장에 대한 정치적 포퓰리즘의 배제, 주택의 90%가 민간에 의해 공급되고 있는 현실을 직시하고 천편일률적 부동산 규제 철폐, 정부의 무리한 시장 개입으로 향후 집값이 용수철처럼 튈 여지를 주는 압박 일변도의 정책들을 지양하고, 실증적 실효적 주택 공급 확대를 포함한 일관되고 진실한 실거주를 실현할 종합적 대책을 마련해야 할 때이다.
성경으로 볼 때 한국의 과도한 주택시장 과열은 세상을 더 사랑한 욕심과 관련돼 있다. “이 세상이나 세상에 있는 것들을 사랑하지 말라 누구든지 세상을 사랑하면 아버지의 사랑이 그 안에 있지 아니하니 이는 세상에 있는 모든 것이 육신의 정욕과 안목의 정욕과 이생의 자랑이니 다 아버지께로부터 온 것이 아니요 세상으로부터 온 것이라 이 세상도, 그 정욕도 지나가되 오직 하나님의 뜻을 행하는 자는 영원히 거하느니라(요일 2:15~17)”
집은 자기가 살 집으로 족하고, 사는 동안 하나님의 뜻을 행하는데 우리의 몸과 마음을 써야 한다. 성경은 욕심의 결국에 대한 경고와 함께, 욕심을 좇지 않을 방법도 제시한다. “오직 각 사람이 시험을 받는 것은 자기 욕심에 끌려 미혹됨이니 욕심이 잉태한즉 죄를 낳고 죄가 장성한즉 사망을 낳느니라(약 1:14, 15)”
“성령을 좇아 행하라 그리하면 육체의 욕심을 이루지 아니하리라(갈 5:16)” 하나님의 뜻대로 내 욕심만 채우는 세상이 아니라 모두가 함께 잘 사는 세상을 만들어야 하고 한국이 그런 나라가 되기 위해 기도해야 할 때이다.